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가족행사

주택 상속 상담

세무 상담

  • 상속 재산
    • 집 : 시세 11~14억, 전세 7천만, 나머지 월세
      전세 7천만원 계산
    • 감정평가 금액 : 11~14억 예상
  • 가족관계
    • 어머니 : 현재 거주, 2년전 골수암 판정, 현재 약물치료 중
    • 첫째 딸 : 서울 전세 거주, 아파트 청약 예정
    • 둘째 딸 : 지방(전라남도 광주) 거주
    • 셋째 아들: 분당 아파트 소유
    • 넷째 딸 : 공공임대 거주(4년째)
  • 지분 계산 및 상속
    • 5명 공동: 어머니(2), 임지현(2), 임화용(2), 임영완(2), 임영선(2) > 어머니 명의
    • 주택 명의: 어머니 명의
    • 주택 상속 감정평가 : 12억으로 진행 고려중
    • 주택 판매
      • 어머니의 건강이 악화되면 주택 판매 예정 (약 2~5년 예상)
  • 문의 사항
    • 어머니 사망시 상속세 : 지분 20%, 약 3억 > 세금이 적은 어머니의 지분은?
      → 어머님의 상속지분과 관계없이 배우자상속공제는 유류분 한도에 따라 배우자공제 5억이 Max로 적용되기 때문에, 어머님 지분이 많거나 적으셔도 절세 효과는 없는 것으로 보입니다.
      → 추가로 어머님 지분이 없더라도 배우자상속공제 5억이 적용됩니다.
    • 주택 명의
      • 어머니의 지분을 낮추고 어머니의 명의를 유지할 수 있는가?
      • 어머니 명의 일때, 어머니가 돌아가시고 명의를 변경하게 되면 발생되는 비용은 얼마나 되는가?
        → 어머님 명의만큼 자녀분들이 상속취득이 발생하므로 취등록세 및 상속세관련신고수수료 등으로 예측됩니다.
      • 명의를 누가 갖는게 합리적인가?
        • 아들 명의 : 명의 설정에 따른 책임과 권리는 어떻게 되는가?
          → 단독상속을 말씀하시는건지요? 단독상속이시면, 단독상속자의 책임하에 월세 및 전세에 관한 법률적의무와 소득신고의무가 발생합니다.
        • 명의에 따른 부가적인 세금이 있는가?
          → 명의이전 취득세, 매년 재산세, 매년 종부세(검토필요), 월세소득에 따른 종소세 신고(타소득시 합산신고정산), 
        • 10년 뒤에 매도를 하게 된다면 양도세 장기거주 혜택을 받을 수 있는가?
          →1세대1주택 장기보유공제 혜택 받기 위해서는 실거주가 필요합니다.
    • 지분을 가지고 있을때 아파트 청약(첫째 딸), 공공임대 10년 소유이전(막내 딸)에 문제가 없는가?
      → 주택청약의 경우 소수지분권자는 문제없는 것으로 알고 있으나, 공공임대에 대한 판단은 세무영역이 아니므로 공공임대 관할 기관에 직접 문의하셔야 합니다.
    • 다가구 주택의 지분이 각각의 상속자에게 소득으로 인정되는가?
      → 월세가 있는경우 인정 (1세대1주택 기준시가 9억미초과분은 월세및전세 비과세이나, 소수지분권자들의 각자 다주택 판단여부로 볼지는 검토필요)
    • 어머니의 의료보험 및 연말 정산에 부양가족 등록이 가능한가?
      → 월세가 비과세가 되거나, 순소득이 100만원 이하인경우 부양가족 등록가능, 지분이X는 경우는 당연히 가능합니다.
    • 5명이 각각 20%의 지분으로 상속을 받을때 각자 내야하는 세금은 어떻게 되는가?
      → 상속세 신고계산 후, 대표상속인이 걷어서 한번에 내는 방식입니다

총 부담 비용 예상

  1. 11억 신고 : 상속세(  922만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 2,085만원
    >> 15억 매도(차액 4억) 양도세 예상: 4,450만원
  2. 12억 신고 : 상속세(2,813만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 3,976만원
    >> 15억 매도(차액 3억) 양도세 예상: 2,885만원
  3. 13억 신고 : 상속세(4,753만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 5,916만원
    >> 15억 매도(차액 2억) 양도세 예상: 1,472만원
  4. 14억 신고 : 상속세(6,693만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 7,856만원
    >> 15억 매도(차액 1억) 양도세 예상: 500만원

* 추가 비용 예상 : 세무상담 및 대행 수수료


서류 준비

<피상속인 기준 서류>

  • 전제적등본, 제적등본 [●]
  • 기본증명서 [●]
  • 가족관계증명서 [●]
  • 혼인관계증명서, 친양자관계증명서, 입양자관계증명서 [●]
  • 주민등록초본 [●]
    전주소기재 위서류 전부 2통씩

<상속인전원기준>

  • 기본증명서 상세 : 5명 모두[●]
  • 가족관계증명서 상세 : 5명 모두[●]
  • 주민등록등본 : 5명 모두[●]
  • 인감도장, 인감증명서 : 5명 모두[●]
    각 2통씩 서류는 전부 주민번호 뒷자리 기재된걸로

< 기타>

  • 사망진단서 또는 시체검안서 [●]
  • 유언장(있는 경우에 한함)
  • 상속재산 분할협의서 : 작성필요
  • 부동산 임대차 계약서
    • B층 : 5/5집 월세 계약서 사본 [●]
    • 1층 : 4/5집 월세 계약서 사본 [●], 전세계약서 사본[●]
      >> 1집의 월세 계약서 분실, 아버지가 계약하여 부동산을 모름.
    • 2층 : 1/1집 월세 계약서 사본 [●]
  • 등기권리증(토지 건물) 각 1통. [●]
  • 상속재산 전부에 대한 분할여부/ 상속인들 합의사항 내용 메모. 
  • 상속재산 관련서류 조회 / 발급(금융거래사실 및 재산세 납부현황 확인요)
    • 접수번호 : 25022103941 (2021.09.01 ==> 2021.12.21) 3개월이 지나 새로 등록
    • 없음: 산림조합, 우체국, 한국예탁결제원, 새마을금고, 예금보험공사, 신협, 대부금융, 금융투자협회
    • 국세청 : 전국 지방세 체납, 미납, 환급금 없음.
  • 상속재산 부동산등기부 등본 (토지 건물)  각1통  [○]
  • 상속재산 토지대장 및 건축물관리대장  각1통 [●]
  • 장례 비용 영수증 : 장례식장 비용 [●]
  • 피상속인명의 예금,저금,적금등 계좌 금융거래 10년치 내역 (은행방문하여 발급가능합니다.) [●]
    • 상속개시일 기준 예금잔액증명서 (마찬가지로 은행방문하여 발급가능합니다.)
  • 부동산 계약서 (다가구 임대차 계약서) [●]
    • 보증금 내역

 

★ 진행 과정 ★

1. 법무사 등기이전

  • 협의 분할 계약서 작성 : 전화로 확인 1/5 지분
  • 취득세, 법무 등기비용 : 673+315 = 약 988만원

2. 감정 평가

  • 탁감 > 감정평가 비용 : 약 175만원

3. 상속 세무신고

  • 상속세 + 세무대행 : 2813 + a : 약 3000만원
  • 개인사업자 1월 25일까지 부가세 신고 > 최대한 1월에 맞춰서 해주기로 했음.

4. 신고 이후 9개월간 심사

  • 세무신고 심사할때 주택임대 사업자를 내라고 할 수도 있음.
    • 까다롭게 볼때 간혹 발생한다고 함.
    • 대표자 5명으로 공동지분으로 사업자 등록 : 월세에 대한 세금 > 거의 없고 건강보험이 올라갈 수 있음.

 

 

 

1. 상속 재산

  • 아버지 기일 : 2021. 08. 21
  • 다가구 주택 : 1994.04.07 3억 구입 
  • 공시지가 : 7억
  • 감정평가 예상금액 : 11~14억 예상
  • 지적 전산자료 : 7억72만2천원

2. 집을 유산으로 상속받음

2-1. 상속형태

  1. 어머니가 상속 > 자식들 상속
    1. 재 상속의 경우 1년이내는 상속세 과세되지 않음
    2. 1년에 10%씩 증가되어 10년이 지나면 100% 과세
  2. 자식들이 상속
    1. 배우자공제와 자식들의 상속과는 상관없음 (배우자 생존시 배우자 공제)
    2. 재 상속에 따른 추가 세금이 없음.
    3. 재산세 및 기타 다른 재산에 따른 부작용이 있을 수 있음
      * LH, 청약, 종부세는 별도 문의 필요
      * 상속 주택관련 세금 (https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2001477)
      * 양도세에는 보유주택 포함되지 않으나, 종합부동산세에는 주택 포함
    4. 재산세 : 6.2억의 25% 지분 보유시 1년에 약 39만원
      * 총 재산이 6억 > 9억 이상이면 종합부동산세 과세대상

2-1. 유산으로 상속받은 집 계산

  • 현재 부동산의 감정평가 필수
  • 감정평가를 받아 신고하고 상속세를 내면 이후 매매시 양도세 기준가가 됨
  • 사전 [증여]를 파악하기 위해 10년 동안의 통장 거래 내역을 국세청에서 확인할 수 있음.
    >> 통장 거래 내역이 있는 경우 소명 준비를 해야함.

2-2. 유산으로 상속받은 집 매매

  • 6개월 내에 매매시 상속세 재계산하여 신고하여야 함.
  • 5년 이내 매매시 중과세 면제

3. 기타 비용

  • 공제할 수 있는 비용
    • 장례비 : 최대 1천만원
    • 봉함비 : 최대 500만원
    • 전세 보증금
    • 감정 평가 비용
  • 추가 비용
    • 세무대행 비용
    • 감정평가 비용 예상 : 170만
    • 법무사 등기 비용 예상 : 315만

예) 11억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금

  • 상속세 : 11억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 1억 * 20% - 1천만 = 1천만원(922만원)
  • 취득세 : 7억 기준 = 673만원
  • 상속 소계 : 922만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 2,195만원
  • 양도세 : 2년 후 15억 판매시 4억에 대한 양도 소득세 : 4,450만원

예) 12억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금

  • 상속세 : 12억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 2억 * 20% - 1천만 = 3천만원(2,813만원)
  • 취득세 : 7억 기준 = 673만원
  • 상속 소계 : 2,813만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 3,986만원
  • 양도세 : 2년 후 15억 판매시 3억에 대한 양도 소득세 : 2,885만원

예) 13억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금

  • 상속세 : 13억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 3억 * 20% - 1천만 = 5천만원 (4,753만원)
  • 취득세 : 7억 기준 = 673만원
  • 상속 소계 : 4,753만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 5,926만원
  • 양도세 : 2년 후 15억 판매시 1억에 대한 양도 소득세 : 1,472만원
    총 비용 : 7,325만원

예) 14억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금

  • 상속세 : 14억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 4억 * 20% - 1천만 = 7천만원(6,693만원)
  • 취득세 : 7억 기준 = 73만원
  • 상속 소계 : 6,693만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 7,866만원
  • 양도세 : 2년 후 15억 판매시 1억에 대한 양도 소득세 : 500만원
    총 비용 : 8,293만원

* 예상 감정평가 액


공동주택 세금 관련

 ( https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_view.jsp?log_main_kind=%EC%A3%BC%EA%B0%84%EC%A1%B0%ED%9A%8CTop10&body=1&docu_no=47471&docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&menu_gubun=mainTop100 )