세무 상담
- 상속 재산
- 집 : 시세 11~14억, 전세 7천만, 나머지 월세
전세 7천만원 계산 - 감정평가 금액 : 11~14억 예상
- 집 : 시세 11~14억, 전세 7천만, 나머지 월세
- 가족관계
- 어머니 : 현재 거주, 2년전 골수암 판정, 현재 약물치료 중
- 첫째 딸 : 서울 전세 거주, 아파트 청약 예정
- 둘째 딸 : 지방(전라남도 광주) 거주
- 셋째 아들: 분당 아파트 소유
- 넷째 딸 : 공공임대 거주(4년째)
- 지분 계산 및 상속
- 5명 공동: 어머니(2), 임지현(2), 임화용(2), 임영완(2), 임영선(2) > 어머니 명의
- 주택 명의: 어머니 명의
- 주택 상속 감정평가 : 12억으로 진행 고려중
- 주택 판매
- 어머니의 건강이 악화되면 주택 판매 예정 (약 2~5년 예상)
- 문의 사항
- 어머니 사망시 상속세 : 지분 20%, 약 3억 > 세금이 적은 어머니의 지분은?
→ 어머님의 상속지분과 관계없이 배우자상속공제는 유류분 한도에 따라 배우자공제 5억이 Max로 적용되기 때문에, 어머님 지분이 많거나 적으셔도 절세 효과는 없는 것으로 보입니다.
→ 추가로 어머님 지분이 없더라도 배우자상속공제 5억이 적용됩니다. - 주택 명의
- 어머니의 지분을 낮추고 어머니의 명의를 유지할 수 있는가?
- 어머니 명의 일때, 어머니가 돌아가시고 명의를 변경하게 되면 발생되는 비용은 얼마나 되는가?
→ 어머님 명의만큼 자녀분들이 상속취득이 발생하므로 취등록세 및 상속세관련신고수수료 등으로 예측됩니다. - 명의를 누가 갖는게 합리적인가?
- 아들 명의 : 명의 설정에 따른 책임과 권리는 어떻게 되는가?
→ 단독상속을 말씀하시는건지요? 단독상속이시면, 단독상속자의 책임하에 월세 및 전세에 관한 법률적의무와 소득신고의무가 발생합니다. - 명의에 따른 부가적인 세금이 있는가?
→ 명의이전 취득세, 매년 재산세, 매년 종부세(검토필요), 월세소득에 따른 종소세 신고(타소득시 합산신고정산), - 10년 뒤에 매도를 하게 된다면 양도세 장기거주 혜택을 받을 수 있는가?
→1세대1주택 장기보유공제 혜택 받기 위해서는 실거주가 필요합니다.
- 아들 명의 : 명의 설정에 따른 책임과 권리는 어떻게 되는가?
- 지분을 가지고 있을때 아파트 청약(첫째 딸), 공공임대 10년 소유이전(막내 딸)에 문제가 없는가?
→ 주택청약의 경우 소수지분권자는 문제없는 것으로 알고 있으나, 공공임대에 대한 판단은 세무영역이 아니므로 공공임대 관할 기관에 직접 문의하셔야 합니다. - 다가구 주택의 지분이 각각의 상속자에게 소득으로 인정되는가?
→ 월세가 있는경우 인정 (1세대1주택 기준시가 9억미초과분은 월세및전세 비과세이나, 소수지분권자들의 각자 다주택 판단여부로 볼지는 검토필요) - 어머니의 의료보험 및 연말 정산에 부양가족 등록이 가능한가?
→ 월세가 비과세가 되거나, 순소득이 100만원 이하인경우 부양가족 등록가능, 지분이X는 경우는 당연히 가능합니다. - 5명이 각각 20%의 지분으로 상속을 받을때 각자 내야하는 세금은 어떻게 되는가?
→ 상속세 신고계산 후, 대표상속인이 걷어서 한번에 내는 방식입니다
- 어머니 사망시 상속세 : 지분 20%, 약 3억 > 세금이 적은 어머니의 지분은?
총 부담 비용 예상
- 11억 신고 : 상속세( 922만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 2,085만원
>> 15억 매도(차액 4억) 양도세 예상: 4,450만원 - 12억 신고 : 상속세(2,813만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 3,976만원
>> 15억 매도(차액 3억) 양도세 예상: 2,885만원 - 13억 신고 : 상속세(4,753만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 5,916만원
>> 15억 매도(차액 2억) 양도세 예상: 1,472만원 - 14억 신고 : 상속세(6,693만원), 취득세(673만원), 감정평가(175만원), 법무등기(315만원), 세무(??만원) = 7,856만원
>> 15억 매도(차액 1억) 양도세 예상: 500만원
* 추가 비용 예상 : 세무상담 및 대행 수수료
서류 준비
<피상속인 기준 서류>
- 전제적등본, 제적등본 [●]
- 기본증명서 [●]
- 가족관계증명서 [●]
- 혼인관계증명서, 친양자관계증명서, 입양자관계증명서 [●]
- 주민등록초본 [●]
전주소기재 위서류 전부 2통씩
<상속인전원기준>
- 기본증명서 상세 : 5명 모두[●]
- 가족관계증명서 상세 : 5명 모두[●]
- 주민등록등본 : 5명 모두[●]
- 인감도장, 인감증명서 : 5명 모두[●]
각 2통씩 서류는 전부 주민번호 뒷자리 기재된걸로
< 기타>
- 사망진단서 또는 시체검안서 [●]
- 유언장(있는 경우에 한함)
- 상속재산 분할협의서 : 작성필요
- 부동산 임대차 계약서
- B층 : 5/5집 월세 계약서 사본 [●]
- 1층 : 4/5집 월세 계약서 사본 [●], 전세계약서 사본[●]
>> 1집의 월세 계약서 분실, 아버지가 계약하여 부동산을 모름. - 2층 : 1/1집 월세 계약서 사본 [●]
- 등기권리증(토지 건물) 각 1통. [●]
- 상속재산 전부에 대한 분할여부/ 상속인들 합의사항 내용 메모.
- 상속재산 관련서류 조회 / 발급(금융거래사실 및 재산세 납부현황 확인요)
- 접수번호 : 25022103941 (2021.09.01 ==> 2021.12.21) 3개월이 지나 새로 등록
- 없음: 산림조합, 우체국, 한국예탁결제원, 새마을금고, 예금보험공사, 신협, 대부금융, 금융투자협회
- 국세청 : 전국 지방세 체납, 미납, 환급금 없음.
- 상속재산 부동산등기부 등본 (토지 건물) 각1통 [○]
- 상속재산 토지대장 및 건축물관리대장 각1통 [●]
- 장례 비용 영수증 : 장례식장 비용 [●]
- 피상속인명의 예금,저금,적금등 계좌 금융거래 10년치 내역 (은행방문하여 발급가능합니다.) [●]
- 상속개시일 기준 예금잔액증명서 (마찬가지로 은행방문하여 발급가능합니다.)
- 부동산 계약서 (다가구 임대차 계약서) [●]
- 보증금 내역
★ 진행 과정 ★
1. 법무사 등기이전
- 협의 분할 계약서 작성 : 전화로 확인 1/5 지분
- 취득세, 법무 등기비용 : 673+315 = 약 988만원
2. 감정 평가
- 탁감 > 감정평가 비용 : 약 175만원
3. 상속 세무신고
- 상속세 + 세무대행 : 2813 + a : 약 3000만원
- 개인사업자 1월 25일까지 부가세 신고 > 최대한 1월에 맞춰서 해주기로 했음.
4. 신고 이후 9개월간 심사
- 세무신고 심사할때 주택임대 사업자를 내라고 할 수도 있음.
- 까다롭게 볼때 간혹 발생한다고 함.
- 대표자 5명으로 공동지분으로 사업자 등록 : 월세에 대한 세금 > 거의 없고 건강보험이 올라갈 수 있음.
1. 상속 재산
- 아버지 기일 : 2021. 08. 21
- 다가구 주택 : 1994.04.07 3억 구입
- 공시지가 : 7억
- 감정평가 예상금액 : 11~14억 예상
- 지적 전산자료 : 7억72만2천원
2. 집을 유산으로 상속받음
2-1. 상속형태
- 어머니가 상속 > 자식들 상속
- 재 상속의 경우 1년이내는 상속세 과세되지 않음
- 1년에 10%씩 증가되어 10년이 지나면 100% 과세
- 자식들이 상속
- 배우자공제와 자식들의 상속과는 상관없음 (배우자 생존시 배우자 공제)
- 재 상속에 따른 추가 세금이 없음.
- 재산세 및 기타 다른 재산에 따른 부작용이 있을 수 있음
* LH, 청약, 종부세는 별도 문의 필요
* 상속 주택관련 세금 (https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2001477)
* 양도세에는 보유주택 포함되지 않으나, 종합부동산세에는 주택 포함 - 재산세 : 6.2억의 25% 지분 보유시 1년에 약 39만원
* 총 재산이 6억 > 9억 이상이면 종합부동산세 과세대상
2-1. 유산으로 상속받은 집 계산
- 현재 부동산의 감정평가 필수
- 감정평가를 받아 신고하고 상속세를 내면 이후 매매시 양도세 기준가가 됨
- 사전 [증여]를 파악하기 위해 10년 동안의 통장 거래 내역을 국세청에서 확인할 수 있음.
>> 통장 거래 내역이 있는 경우 소명 준비를 해야함.
2-2. 유산으로 상속받은 집 매매
- 6개월 내에 매매시 상속세 재계산하여 신고하여야 함.
- 5년 이내 매매시 중과세 면제
3. 기타 비용
- 공제할 수 있는 비용
- 장례비 : 최대 1천만원
- 봉함비 : 최대 500만원
- 전세 보증금
- 감정 평가 비용
- 추가 비용
- 세무대행 비용
- 감정평가 비용 예상 : 170만
- 법무사 등기 비용 예상 : 315만
예) 11억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금
- 상속세 : 11억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 1억 * 20% - 1천만 = 1천만원(922만원)
- 취득세 : 7억 기준 = 673만원
- 상속 소계 : 922만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 2,195만원
- 양도세 : 2년 후 15억 판매시 4억에 대한 양도 소득세 : 4,450만원
예) 12억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금
- 상속세 : 12억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 2억 * 20% - 1천만 = 3천만원(2,813만원)
- 취득세 : 7억 기준 = 673만원
- 상속 소계 : 2,813만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 3,986만원
- 양도세 : 2년 후 15억 판매시 3억에 대한 양도 소득세 : 2,885만원
예) 13억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금
- 상속세 : 13억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 3억 * 20% - 1천만 = 5천만원 (4,753만원)
- 취득세 : 7억 기준 = 673만원
- 상속 소계 : 4,753만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 5,926만원
- 양도세 : 2년 후 15억 판매시 1억에 대한 양도 소득세 : 1,472만원
총 비용 : 7,325만원
예) 14억 감정평가, 2년 후 15억 매매시 세금
- 상속세 : 14억 - 배우자공제(5억) - 일괄공제(5억) = 4억 * 20% - 1천만 = 7천만원(6,693만원)
- 취득세 : 7억 기준 = 73만원
- 상속 소계 : 6,693만 + 673만 + 500만(감평, 등기) = 7,866만원
- 양도세 : 2년 후 15억 판매시 1억에 대한 양도 소득세 : 500만원
총 비용 : 8,293만원
* 예상 감정평가 액
공동주택 세금 관련